הרפורמה במיסוי המקרקעין בישראל

הרפורמה במיסוי המקרקעין בישראל נכנסה לתוקפה ב -3 פעימות:
פעימה ראשונה-  ביום 01.08.2013  נכנסה לתוקפה הרפורמה במס הרכישה, המוטל על רכישת מקרקעין בישראל.
פעימה שנייה- ביום 01.01.2014  (להלן:"יום המעבר") ועד ליום 31.12.2017 (להלן:"תקופת המעבר"), נכנסה לתוקפה הרפורמה במס שבח, המוטל על מכירת מקרקעין בישראל.
פעימה שלישית- מיום 01.01.2018 ואילך (להלן:"תקופת הקבע"), תיכנס לתוקפה הרפורמה הנוספת במס השבח.
ואלו עיקרי הרפורמה כדלקמן:

מס שבח:

1. הרפורמה הביאה לביטולו של הפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק למוכר פטור אחת לארבע שנים במכירת דירת מגורים.
   
2. התווסף שיעור "מס מוטב", שהינו שיעור מס שמיטיב עם המוכר ויש כאלו שאפילו יגידו שהוא מהווה פטור מדומה, זאת מאחר והמוכר רשאי למכור דירת מגורים מזכה בשיעור של 0% מס על כל השבח שנצבר לו מיום רכישת הדירה ועד ליום המעבר, קרי יום 01.01.2014. אך הטבת המס הזו תהיה ניתנת לניצול תחת מגבלות ותנאי סף שנקבעו בסעיף למשך כל תקופת המעבר. לעומת זאת, עם כניסתה לתוקף של תקופת הקבע שתחל ביום 1.1.18, יתבטלו כל תנאי הסף המוטלים על זכאות לשיעור המס המוטב ומכאן שכל מכירת דירת מגורים מזכה החל מיום 1.1.18 תמוסה בשיעור מס מוטב של 0%  עד 01.01.2014, ללא מגבלות ותנאי סף כפי שמתקיימים היום  (כגון הגבלה של מכירת עד 2 דירות, דירה שאינה מקרוב ושלא נתקבלה במתנה וכו').  
   המסקנה המתבקשת מהתיקון בחוק כאמור לעיל היא, שעל מנת ליהנות ממכירת דירת מגורים פטורה ממס שבח מומלץ למוכר שבבעלותו מספר דירות להמתין עד ליום 01.01.2018  ואז יהיה רשאי למכור, דירה אחת לפחות בפטור ממס שבח (לאחר שיפטר משאר הדירות שבבעלותו) ו/או יהיה רשאי למכור דירה בשיעור מס מוטב ללא מגבלות ותנאי סף.
    
3. שונו תנאי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק למוכר פטור במכירת דירת מגורים יחידה (להלן: "פטור דירה יחידה"). להלן השינויים כדלקמן:

• תנאי הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר - מי שמעוניין למכור דירה תוך בפטור במהלך תקופת המעבר, בימים אלו ועד לסוף שנת 2017, יתבקש להוכיח שנכנס לתקופת המעבר ביום 01.01.2014 כשבבעלותו דירה אחת בלבד. בעתיד, כאשר הנוהל יהפוך לקבוע, קרי ביום 01.01.2018 המועד הקובע לבחינת זכאותו של מוכר לפטור דירה יחידה יהיה יום המכירה, כלומר במידה וביום המכירה הייתה בבעלות המוכר דירה אחת בלבד, אזי שייהנה מפטור בגין מכירתה.
• המוכר הוא הבעלים בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים לפני מכירתה. למשל ברכישה בקבוצת רכישה ו/או מקבלן, יש למנות 18 חודשים מיום קבלת טופס 4.
• חידוש נוסף נוגע לכך שהפטור האמור מוגבל בסכום של 4,500,000 ש"ח. כלומר, הפטור מוגבל עד לסכום של 4.5 מיליון ₪.
• החלק הנמכר בדירה הוא מינימום 1/3.

מס רכישה:

1. ביום 1.8.13 נכנסה לתוקפה הרפורמה במס הרכישה, בעקבות הרפורמה הוספו בין היתר 2 מדרגות מס חדשות בגובה 8% ו- 10%.
    
2. בקשר לרכישת "זכות במקרקעין", הרפורמה הביאה להגדלת שיעור המס ברכישת נכסים שאינם דירת מגורים מזכה. עתה שיעור מס הרכישה ברכישת נכסים כגון אלו עומד על 6% במקום 5% כפי שהיה בעבר לפני יום 1.8.13. אולם, הטיבה לעשות הרפורמה ולקבוע כי המוכר יהיה זכאי להחזר האחוז שנוסף לפי התיקון, במידה ויתקיימו מספר  תנאים.