הכנסה משכירות בחו"ל, כמה מס צריך לשלם?

התופעה של רכישת נכסים להשכרה בחו"ל הופכת לנפוצה יותר ויותר, בעיקר לאור צמצום חוקי המיסוי בישראל והטלת ההגבלות הרבות על משקיעים בישראל.
זליגה זו של משקיעים החוצה מחייבת סקירה של שיטת המיסוי לגבי ההכנסות משכר דירה בחו"ל.
להלן נסקור את שני המסלולים האפשריים ביחס להכנסות שכירות מחו"ל, בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה, כדלקמן:

מסלול ראשון-
ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל, כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ וההוצאות  הקשורות לנכס ולתפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות ועל הרווח שנותר, לאחר קיזוז הוצאות, ישלם  הנישום מס לפי שיעור המס השולי שלו בארץ.
כמו כן, על סכום ההכנסה השנתית של מעל 28,392 ₪, נכון לשנת 2016, ישולם על ידי הנישום גם ביטוח לאומי (בשיעור 12%).
 במסגרת מסלול זה יהא זכאי הנישום לזיכוי מס חו"ל  כנגד חבות המס שלו בישראל.

מסלול שני-
יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק, יכול לחילופין לבחור במסלול זה לפיו ישלם מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו משכירות בניכוי פחת, ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל.
 
כלומר, המסלול הראשון מחד, מיטיב עם הנישום בכך שהוא מתיר קיזוז הוצאות שהוצאו בגין הנכס וכן זיכוי מס חו"ל ומאידך, מטיל חובת תשלום ביטוח לאומי בגין ההכנסות משכירות בשיעור לא מבוטל  של 12%.
המסלול השני לעומת זאת, בדרך כלל יתאים למי שעומד על שיעור מס שולי גבוהה ו/או שאין לו הוצאות משמעותיות בגין תפעול הנכס.
בנסיבות לעיל, נמליץ לדוגמא לנישום המשלם מיסים גבוהים בחו"ל לבחור במסלול הראשון, כמובן רק אם עלות הביטוח הלאומי לא מייקרת לו את חבות המס הכללית בגין הכנסות משכירות.
לחילופין, נישום ששיפץ את נכסיו בחו"ל בהיקף רב, ככל ויתברר שלא יהיה כדאי לוותר על הכרה בהוצאותיו בגין הדירה אזי שנמליץ לו לפנות למסלול השני.
מכל מקום יש לבחון כל מקרה לגופו והמלצות לגבי המסלולים הכדאיים יינתנו ללקוח באופן ספציפי.